Gunstig for utleier
Mange har muligheten til å leie ut deler av boligen til arbeidsgiver eller til et aksjeselskap de selv eier. Den muligheten er særlig gunstig dersom man leier ut mindre enn halvparten av boligen. Utleieinntekten vil da være skattefri, men det er en forutsetning at leien ikke blir satt høyere enn markedsleien. Eventuell del av avtalt leie som overstiger markedsleien, beskattes som lønn eller utbytte.Fordelene ved å leie ut til eget selskap kan altså være store. Inntekten er skattefri, og man får en leietaker som man kjenner godt. Dersom leiesummen er 5.000 kroner i måneden betyr det at aksjeselskapet får trukket fra 60.000 kroner i regnskapet, samtidig som utleieren selv mottar 60.000 kroner skattefritt.
Utleieforholdet må være reelt
Ved vurderingen av om det foreligger reell utleie, har det i ligningspraksis vært lagt vekt på følgende momenter: • det foreligger en skriftlig leieavtale.
• arbeidsgiveren har en eksklusiv disposisjonsrett til lokalene
• omfanget av arbeid som utføres for arbeidsgiver i lokalene står i forhold til leiekostnadene
• lokalene kan nås uten å gå gjennom rom som benyttes av arbeidstakeren til boligformål
• lokalene har sanitæranlegg som kan nås uten å gå gjennom rom som benyttes av arbeidstakeren til boligformål
• lokalene er laget spesielt for arbeidsgivers formål og ikke lett kan ominnredes til boligformål mv.
• arbeidsgiver eier inventar og driftsmidler av betydning i lokalene som f.eks. faks, datamaskin, eller bruker lokalene som lager i noe omfang
• lokalene faktisk brukes av andre som er ansatt hos arbeidsgiveren
• lokalene brukes til å motta arbeidsgivers kunder eller utlevere varer
• lokalene er markert utad f.eks. ved skilt, oppføring i telefonkatalog eller oppføring på arbeidsgivers brevark
• lokalene er i bruk i vanlig arbeidstid og ikke bare ved overtidsarbeid
• arbeidsgiveren ikke har annet kontor i området
Hva er markedsleien?
For å unngå beskatning, er det viktig at leien er fastsatt til hva leien kunne vært på det åpne markedet for tilsvarende lokaler på samme sted og til samme bruk.Sør-Trøndelag tingrett har i dom publisert 04.09.2014 tatt stilling til hva som anses som markedsleie når virksomheten utøves fra egen bolig. Saken gjelder en psykiater som drev privat psykiatrivirksomhet i form av et aksjeselskap fra sokkeletasje i egen bolig, og leide lokaler til markedsleie. Det forelå interessefellesskap ved at psykiateren eide 90 % av aksjene, var styreleder, daglig leder og eneste ansatt i selskapet. Datteren eide de øvrige 10 % av aksjene.
I 1997 ble det inngått skriftlig leiekontrakt mellom selskapet og hovedaksjonæren. Leiepris var frem til 2001 kr 7.500 pr måned da den ble øket til kr 9.000 pr måned.
Trondheim Kemnerkontor avholdt bokettersyn i selskapet og utarbeidet en rapport datert 18.02.2011. De la til grunn at leieforholdet mellom selskapet og hovedaksjonæren var reelt, men at leiebeløpet ikke representerte markedsleie for tilsvarende utleieareal. Leien var etter skattekontorets mening satt for høyt grunnet interessefellesskapet mellom partene. Skattekontoret fattet vedtak i saken og kom til at kontorleien skulle fastsettes til kr 850 pr m² pr år. Kostnader til strøm skulle skjønnsmessig settes til kr 3.000 pr år.
Som grunnlag for sin vurdering av leieprisen viste skattekontoret til leieprisstatistikk fra DnB Næringsmegling for året 2009, hvor en gjennomsnittlig leiepris for kontorlokaler beliggende i kontorbygg utenfor sentrum av Trondheim lå på kr 1.177 pr. m² pr år. Sammenliknet med den pris selskapet betalte, kr 2.160 pr. m², kom skattekontoret til at den avtalte leien oversteg gjennomsnittlig leiepris av kontorlokaler utenfor sentrum av Trondheim.
Rettens vurdering:
Retten påpekte at vurderingen måtte foretas med utgangspunkt i den aktuelle utleie til kontorlokaler. Eventuelt leienivå ved utleie til boligformål er uten betydning. Det er selskapets faktiske leieutgifter som skal vurderes. For å bringe på det rene om det foreligger en reell inntektsforskyvning fra selskapet til hovedaksjonæren, må den leie selskapet faktisk er belastet, sammenholdes med markedsleien for dette lokalet. Denne markedsleien må igjen forstås som den leie hovedaksjonæren hadde kunnet oppnå ved ekstern utleie til kontorformål.Ved vurderingen la retten vekt på at det generelt ville vært mindre attraktivt å leie kontorer i en privatbolig i et boligfelt, sammenlignet med å leie lokaler i et kontor- eller næringsbygg. Retten mente også at det måtte legges vekt på at beliggenheten er noen kilometer fra Trondheim sentrum, selv om den ikke kan kalles usentral av den grunn.
Retten fant at boligens plassering i boligfelt i randsonen av byen samt leieprisstatistikk for kontorlokaler tilsa en lavere leiepris.
Etter en samlet bevisvurdering, la retten til grunn at en gjennomsnittlig leiepris for kontor i randsonen til Trondheim sentrum varierte fra kr 821 til kr 1221 pr. kvm pr. år for tidsrommet 2001-30.06.2009.
Etter de opplysninger som forelå om markedsleie i distriktet mente retten at det ikke var tvilsomt at en årlig leie på kr. 2.160 pr m² pr år inklusive strøm/oppvarming, var adskillig høyere enn markedsleien for de aktuelle lokalene. Retten var enig med skattemyndighetene som har fastsatt markedsleien (inkl strøm/oppvarming) til ikke høyere enn kr 1297 pr. m², antagelig en del lavere. Dette avviket ga grunnlag for gjennomskjæring.
Retten kunne av nevnte grunner heller ikke se at det var grunnlag for at skattemyndighetenes verdsettelse hadde vært vilkårlig eller at den fremstår som åpenbart urimelig.
Mer om utleie av del av bolig til arbeidsgiver eller eget aksjeselskap finner du i Sticos Oppslag. Prøv Sticos Oppslag gratis.
