Departementet tar ikke konkret stilling til om kommunen kan lånefinansiere investeringene i etablererboligene, deleie-boligene eller «leie til eie»-boligene. Departementet gir derimot en generell veiledning om hvordan kommunelovens §14-15 første ledd skal forstås. De går spesielt inn på eierskapsdefinisjonen i første punktum «Kommuner og fylkeskommuner kan ta opp lån for å finansiere investeringer i varige driftsmidler som skal eies av kommunen eller fylkeskommunen selv.»
Om etablererboligordningen
Slik departementet forstår saken, går etablererboligordningen ut på at Oslo kommune skal bygge boliger og selge disse for 80 prosent av markedsprisen til kjøpere som kvalifiserer for ordningen. Når eieren av en etablererbolig senere ønsker å selge boligen, vil kommunen ha en klausulert tilbakekjøpsrett og -plikt. Prisen ved kommunens tilbakekjøp vil beregnes ut fra opprinnelig salgspris (altså 80 prosent av markedsprisen på daværende tidspunkt), justert for senere prisutvikling. Tilbakekjøpte boliger vil tilbys og selges på nytt til kvalifiserte søkere, til en pris som tilsvarer kommunens tilbakekjøpspris pluss omkostninger. På denne måten vil kjøperen få opparbeidet seg egenkapital ved prisvekst, og kommunen vil kunne selge etablererboligen på nytt med samme rabatt i forhold til markedsprisen. Kommunens klausulerte tilbakekjøpsplikt vil gjelde på samme måte ved den nye kjøperens salg av etablererboligen.
I tillegg til at etablererboliger skal kunne kjøpes umiddelbart dersom søkeren kan finansiere dette, planlegger kommunen å legge ut en del av boligene som deleie- og «leie til eie»-boliger. Deleie vil innebære at kjøperen starter med å eie en andel på minst 50 prosent av boligen, og at kjøperen leier resten av boligen fra kommunen til en avtalt leiesum. Senere kan kjøperens eierandel økes, med mulighet til å eie hele boligen etter hvert. Prisen for beboerens første andelskjøp vil beregnes ut fra at boligen som helhet koster 80 prosent av markedsprisen. Ved senere kjøp av ytterligere andeler vil prisen for disse andelene ta utgangspunkt i prisen for første andel, justert etter en definert prisindeks.
«Leie-til-eie» vil innebære at det inngås en kontrakt mellom beboeren og kommunen, der leietakeren får en opsjon på å kjøpe boligen til en fastsatt pris. Kjøpesummen vil fastsettes når «leie-til-eie»-avtalen inngås, og utgjøre 80 prosent av boligens markedspris på dette tidspunktet. Prisen vil ikke indeksjusteres. Beboeren vil ha rett til å kjøpe boligen når som helst i avtaleperioden, likevel senest innen fem år etter at «leie-til-eie»-kontrakten ble inngått. Dersom beboeren ikke kjøper boligen innen utløpet av femårsperioden, avsluttes kontraktsforholdet. Frem til boligen (eventuelt) kjøpes, vil kjøperen betale en leiesum til kommunen.
Kommunens klausulerte tilbakekjøpsplikt ved beboerens salg av etablererboligen, vil også gjelde ved salg av deleie- og «leie til eie»-boliger.
Kommunen vil stå for finansieringen av etablererboligprosjektene i planleggings- og oppføringsperioden, der investeringsmidler avsettes i kommunens ordinære budsjettprosesser. Investeringsbehovet er planlagt finansiert gjennom at kommunen tar opp nødvendige lån, på samme måte som for andre kommunale investeringsprosjekter.
Også kommunens tilbakekjøp av etablererboliger når eieren eventuelt ønsker å selge, er tenkt finansiert med nye låneopptak.
Trenger du faglig påfyll? Sjekk ut våre nettkurs.
Departementets vurdering
Forutsetningen om at kommunen bare kan lånefinansiere investeringsobjekter som «skal eies av kommunen (...) selv», innebærer at kommunen ikke kan ta opp lån for å finansiere andres investeringer. Følgende må tas med i betraktningen:
- Loven stiller ikke opp noe krav til lengden på perioden som kommunen skal være eier, for at eierkravet skal være oppfylt.
- Investeringer der kommunen skal være midlertidig eier kan slik sett anses å oppfylle eierkravet.
- Loven stiller heller ikke opp noe forbud mot å lånefinansiere investeringer som kan være aktuelle for videresalg, og heller
- ikke noe forbud mot å selge videre investeringer som er lånefinansiert.
- Eierkravet må ses i sammenheng med at det bare skal kunne tas opp lån til investeringer i verdier som kommunen selv rår over, og som styrker kommunens egen formue (et prinsipp om «formuesbevaring»)
- Dersom salgssummen som kommunen mottar når kommunen skal selge investeringsobjektet er like høy eller høyere enn kommunens låneopptak, kan kommunen innfri hele lånet i forbindelse med salget. Kommunens verdier vil dermed fortsatt være i behold eller styrket.
- Hvis kommunen derimot, før investeringen, planlegger å selge investeringsobjektet til en lavere pris enn det som vil kunne dekke låneopptaket, oppstår spørsmålet om lånefinansieringen er i strid med formuesbevaringsprinsippet, og dermed også må regnes å falle utenfor låneadgangen.
Som et utgangspunkt legger departementet derfor til grunn at eierkravet kan være oppfylt selv om kommunen planlegger å selge investeringsobjektet som skal lånefinansieres.
Hele tolkningsuttalelsen kan du lese HER.
Få aktuelle nyheter innen personal, regnskap, økonomi og personvern. Meld deg på vårt nyhetsbrev og følg Sticos på Facebook og LinkedIn
