En forutsetning for å kunne kreve fradragsrett for mva er at anskaffelsen knytter seg til en merverdiavgiftspliktig aktivitet. Utleie av bygg er som hovedregel unntatt fra merverdiavgiftsplikt, og det skal derfor ikke beregnes utgående merverdiavgift på leieinntektene. Dette innebærer at utleier ikke får fradrag for merverdiavgift på kostnader til slike bygg.
For at virksomheter som leier ut bygg til avgiftspliktige leietakere skal slippe denne merverdiavgiftskostnaden, som følge av utleiers manglende fradragsrett, er det gitt anledning til å bli frivillig registrert for utleie av bygg. En slik registrering innebærer at utleier oppnår fradragsrett for inngående avgift, mot at han beregner utgående merverdiavgift på husleien. Det er oppstilt en rekke vilkår for å oppnå en slik mva-registrering.
Vilkår
Næringskravet
For det første må utleievirksomheten tilfredsstille næringskravet. Dette innebærer at utleieaktiviteten blant annet må være egnet til å gå med overskudd. I praksis vil det være tilstrekkelig at inntektene dekker direkte og indirekte kostnader. I tillegg må leievederlag fra leieforhold som kan omfattes av frivillig registrering (se nedenfor), eventuelt sammen med øvrig avgiftspliktig omsetning, overstige registreringsgrensen på kr 50 000 i løpet av en 12-månedersperiode.
Avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget leietaker
For det andre stilles det krav til at leietaker er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, samt at leietaker må bruke lokalene til fradragsberettigede formål. Dette betyr at utleie av bygg til en virksomhet som ikke driver avgiftspliktig virksomhet, ikke vil kunne omfattes av den frivillige registreringen.
Dersom leietaker skal bruke arealene i både avgiftspliktig og unntatt virksomhet, vil spørsmålet om hele eller kun deler av leieforholdet kan omfattes av frivillig registrering, bero om det er areal som eksklusivt er til bruk i unntatt virksomhet. Om leieforholdet ikke omfatter areal til eksklusiv bruk i unntatt virksomhet (myldreareal), vil hele leieforholdet kunne omfattes av frivillig registrering. Inneholder leieavtalen areal til eksklusiv bruk i unntatt virksomhet, kan denne delen av leieforholdet ikke omfattes av registreringen.
Ordningen omfatter også utleie til kommuner, fylkeskommuner, interkommunale selskaper mv. som omfattes av merverdiavgiftskompensasjonsloven. Det er derimot ikke mulig å bli frivillig registrert ved utleie til private kompensasjonsberettigede virksomheter, som f.eks. barnehager, private grunnskoler mv.
Bindende leiekontrakt
Det stilles krav om at det er inngått en bindende leieavtale mellom utleier og leietaker for at leieforholdet skal kunne omfattes av den frivillige registreringen. I dette ligger det at avtalen må gjelde et reelt utleieforhold og at leietakers bruk av lokalene må være avklart, dvs. at leietaker skal bruke lokalene til fradragsberettigede formål.
Fremleie
Utleie av fast eiendom kan skje i flere ledd. Ved leietakers fremleie av lokalene, må det være en ubrutt kjede av frivillig registrerte virksomheter mellom utleier og sluttbruker som benytter lokalene i avgiftspliktig virksomhet.
Hvordan bli frivillig registrert
En utleievirksomhet kan bli frivillig registrert på to ulike måter. Den ene måten er å søke om frivillig registrering i Altinn.
Den andre måten er gjennom såkalt tilkjennegivelse. Denne fremgangsmåten kan bare benyttes av virksomheter som allerede er ordinært registrert for annen omsetning. Tilkjennegivelse innebærer at man kan behandle leieforholdet som merverdiavgiftspliktig uten at det sendes inn en formell søknad. Leieforholdet anses som merverdiavgiftspliktig ved at leievederlaget faktureres med utgående merverdiavgift, omsetningen bokføres som avgiftspliktig omsetning og innberettes på mva-meldingen som merverdiavgiftspliktig omsetning.
Utleiers fradragsrett
En utleier har fradragsrett for inngående merverdiavgift på kostnader til drift, vedlikehold og oppføring av lokaler som omfattes av den frivillige registreringen. Det er derimot ikke fradragsrett for mva på kostnader som knytter seg til lokaler som ikke omfattes av registreringen.
Det er fullt fradrag for mva som gjelder myldreareal. Med "myldreareal" menes én leietakers areal som brukes både til avgiftspliktig og ikke-avgiftspliktig virksomhet, der det ikke er mulig å påvise at bestemte deler av arealene er til eksklusiv bruk i ikke-avgiftspliktig virksomhet. I slike tilfeller er det leietaker som foretar fordelingen mellom fradragsberettiget og ikke-fradragsberettiget mva.
For fellesarealer i bygg som omfatter både avgiftspliktige og avgiftsunntatte leieforhold, kan det kreves forholdsmessig fradrag. Utleier vil ikke ha løpende fradragsrett for inngående merverdiavgift på drift og/eller vedlikehold av tomme lokaler, dvs. lokaler som ikke er i bruk.
Justering
Selv om virksomheten har fått fradragsrett for inngående avgift løpende, er det viktig å være klar over justeringsreglene. Justering innebærer at fradragsført inngående avgift skal justeres opp eller ned dersom tilknytningen mellom kapitalvaren og den merverdiavgiftspliktige virksomheten endres etter at kapitalvaren er anskaffet. Justeringsreglene er aktuelle for bygg som har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging, og der inngående merverdiavgift utgjør minst kr 100 000.
Viktige avklaringer
Ved inngåelse av leiekontrakter er det viktig å avklare hvilken type virksomhet leietakeren driver. Driver leietaker fullt ut avgiftspliktig virksomhet, fullt ut ikke-avgiftspliktig virksomhet eller drives det kombinert virksomhet? Hvis det drives kombinert virksomhet – skal leietaker bruke lokalene eksklusivt til de ulike virksomhetene, eller skal de brukes som myldreareal? Dette vil ha stor betydning for utleiers fradragsrett, og bør avklares i en leietakererklæring på et så tidlig tidspunkt som mulig.
For å oppnå løpende fradragsrett, bør man forsøke å inngå en bindende leieavtale med avgiftspliktige leietakere så tidlig som mulig. For nybygg og større påkostninger (kapitalvare) er det viktig å signere kontrakten senest innen seks måneder etter ferdigstillelse etter byggearbeidet. Dersom leiekontrakten inngås senere, vil man måtte kreve fradragsretten gjennom justeringsreglene. Dette er en likviditetsmessig dårlig løsning, siden fradragsretten blir fordelt utover en 10-årsperiode.
